Liebes Mitglied,
das Investieren in Real Estate Investment Trusts (kurz REITs) ist für Einkommensinvestoren besonders interessant. Eine hohe Dividende steht quasi in den Statuten dieser speziellen Aktien- und Immobiliengesellschaften. Deswegen setzen wir unter anderem auch im Dividenden Club auf ausgewählte Titel aus diesem Segment.
In der DACH-Region sind REITs allerdings noch nicht so bekannt. Das wollen wir selbstverständlich ändern, indem wir Ihnen die spannendsten Aktien aus diesem Bereich vorstellen. Dafür ist es aber auch wichtig, die elementaren Begriffe zu kennen. Sowie ein grundlegendes Verständnis für die Chance und die Risiken zu haben.
In dem heutigen Kurzleitfaden stelle ich Ihnen eine Auswahl wichtiger Faktoren vor. Dabei möchte ich Ihnen die Chance, die Risiken, die operativen Grundlagen und wesentliche Kennzahlen erläutern.
REITs: Das ist so besonders an den Aktien
Das wichtigste Unterscheidungsmerkmale ist hierbei, dass Mortgage-REITs in Hypotheken investieren. Wohingegen die normalen REITs direkt in Immobilien investieren und die Investoren vom Mieterfolg partizipieren.
Da mit Mortgage-REITs sehr spezielle Risiken verbunden sind, konzentrieren wir uns im Dividenden Club in der Regel auf die normalen REITs. Hinter den normalen Real Estate Investment Trusts steckt jeweils eine Gesellschaft, die rechtlich eine Mischform aus einer Immobiliengesellschaft und einem Immobilienfonds darstellt.
Entscheidend für uns als Investoren: Mit der Wahl der speziellen Rechtsform gehen Privilegien, primär steuerliche Benefits einher.
REITs verpflichten sich, mindestens 90 Prozent ihrer Gewinne an die Investoren per Dividende auszuschütten. Das ist die Komponente, die letztlich auch die hohen Dividendenrenditen ermöglicht. Die aber auch dazu führt, dass es neben einer hohen Dividende in vielen Fällen häufig kaum eine andere, nennenswerte Kursrendite gibt. Wobei die Ausnahmen hier die Regel bestätigen (wir konzentrieren uns für gewöhnlich auf die Ausnahmen).
Als Anleger investieren wir bei einem REIT für gewöhnlich in eine Gesellschaft, die ein Immobilienportfolio betreut, Mieterträge generiert und abzüglich der operativen Kosten einen Großteil des Gewinns per Dividende an die Investoren auszahlt.
Dabei gilt: Je größer das Portfolio, desto defensiver ist im Regelfall ein Real Estate Investment Trust. Kleinere REITs können hingegen stärkeres Wachstum ermöglichen.
Unterschiedliche Ausrichtungen und Arten von REITs
Office-REITs litten zuletzt zum Beispiel unter dem Trend hin zum Home-Office. Im stationären Einzelhandel fürchten viele Investoren derzeit die Bedrohung eines hohen Leerstands durch den E-Commerce, sollten die Mieter sich von ihren Standorten trennen.
Andere Segmente besitzen hingegen ein stärkeres Wachstum. Ein starker Wachstumsmarkt ist zum Beispiel der Bereich Logistik. Der E-Commerce führt dazu, dass REITs in diesem Segment viele Möglichkeiten zum Investieren und hohe Auslastungen besitzen.
Aber auch Datenzentren-REITs sind beliebt. Eine steigende Nachfrage nach Rechenleistung führt dazu, dass diese Real Estate Investment Trusts ebenfalls weiter investieren können. Die Leerstandsquoten sind gering und es besteht die Möglichkeit, die Mieten regelmäßig zu erhöhen.
Aber auch die Größe eines REIT ermöglicht unterschiedliche Chancen und Risiken. Besitzt ein Real Estate Investment Trust zum Beispiel lediglich 100 Immobilien, fällt eine leerstehende Immobilie stärker ins Gewicht. Sind hingegen 10.000 Immobilien im Portfolio und eine einzelne Immobilie steht leer, so fällt das in den Quartalszahlen in der Regel gar nicht auf.
Die defensivsten REITs sind daher häufig Misch-REITs, die in viele Segmente investieren und ein sehr großes Portfolio besitzen. Wohingegen kleinere Real Estate Investment Trust mit dem Zukauf neuer Immobilien stärkere Wachstumsraten erzielen.
Das zeigt: Je nachdem, welches Chance-Risiko-Profil man als Investor aufweist, sind unterschiedliche Investitionen möglich.
Aufgrund der hohen Ausschüttungen sind viele REITs jedoch auf die Ausgabe neuer Aktien am Kapitalmarkt angewiesen. Investoren im REIT-Segment sollten daher stets darauf achten, dass die Investitionen der REITs so hohe Renditen erzielen, dass der Verwässerungseffekt mehr als kompensiert wird. Das wiederum führt zu einem Wachstum auf Basis jeder einzelnen Aktie – und damit auch für uns als Investoren.
Relevante Aspekte, die die Qualität eines REITs widerspiegeln, finden sich häufig außerdem in den Verträgen. Qualitäts-REITs besitzen häufig sogenannte Triple-Net-Lease-Mietverträge, bei denen Kosten wie Renovierung und Immobilien Nebenkosten an den Mieter abgegeben werden.
Auch die vertraglich fixierten Mieterhöhungen können Aufschluss über die Attraktivität liefern. Einige REITs haben zum Beispiel in ihren Mietverträge festgehalten, dass sich die jährliche Mietsteigerung an der Entwicklung der Verbraucherpreise orientiert. Das bot zuletzt einen guten Schutz vor der Inflation.
Entscheidende Kennzahlen
Wer REITs analysieren möchte, der sollte mit einer Auswahl an verschiedenen Kennzahlen bei der Fundamentalanalyse vertraut sein. Im Folgenden stelle ich Ihnen die wichtigsten vor, von denen Sie in jedem Fall gehört haben sollten. Es handelt sich hierbei gewissermaßen um das Einmaleins der REITs.
Funds from Operations (FFO)
Die Funds from Operations, oder kurz FFO, sind die zentrale Ergebniskennzahl der REITs. Zwar weisen Real Estate Investment Trusts auch ein Nettoergebnis aus, da dieser Wert jedoch durch Wertveränderungen bei den Bestandsimmobilien verwässert wird, konzentrieren sich Investoren in der Regel auf die FFO.
Hierbei handelt es sich um das operative Ergebnis aus dem Vermietungs- und Verpachtungsgeschäft. Die Wertveränderungen im Portfolio sind entsprechend ausgeklammert.
Leerstandsquote
Bei einem REIT wird regelmäßig die Leerstandsquote angegeben. Oft ist auch von der Occupacy Rate die Rede, zu deutsch: Die Belegungsquote. Anhand dieser Kennzahl erkennen wir, welcher Anteil des Immobilienportfolios vermietet ist und welcher leer steht.
Ideal sind Quoten in den hohen 90er Prozentwerten. 100 Prozent vermietete Immobilien bedeuten zwar, dass der REIT die vollen Funds from Operations einsammeln kann.
Durch eine Neuvermietung besteht jedoch die Möglichkeit, höhere Mieterlöse zu erzielen. Ein kleiner Mietwechsel auf geringfügiger Basis ist daher häufig nicht verkehrt.
Same-Store-Mietwachstum
Eine weitere wesentliche Kennzahl ist das Wachstum der Same-Store-Mieterlöse. Viele REITs im gewerblichen Bereich haben indexierte Mieterhöhungen. Oder ein festgeschriebenes Mietwachstum pro Jahr.
Für das operative Wachstum sind derartige Mieterhöhungen überaus entscheidend. Schließlich können REITs mit guten Verträgen operatives Wachstum erzielen, ohne in eine weitere Immobilie investieren zu müssen.
Durchschnittliche Restvertragslaufzeit
Die durchschnittliche Restvertragslaufzeit misst, wie lange das Bestandsportfolio noch vermietet ist. Qualitäts-REITs haben nicht selten Werte von 10 Jahren oder mehr. Einfach gesagt bedeutet das: Investoren können über diese Dauer mit festen Umsätzen und Funds from Operations rechnen.
Nicht in der Kalkulation berücksichtigt sind selbstverständlich ausfallende Mieter durch Insolvenzen. Aber so etwas ist schließlich kaum planbar.
Net Asset Value (NAV)
Das Net Asset Value misst den inneren Wert eines REITs. Hierbei handelt es sich um die Vermögenswerte abzüglich der Schulden. Ein Net Asset Value je Aktie, das einen Wert von 1,0 oder niedriger aufweist, gilt als fair oder günstig. Liegt der Wert über 1,0 bezahlen wir als Investoren einen Aufschlag. In diesem Fall sollte operatives Wachstum möglich sein.
Verschuldung
Bei einem REIT ist die Verschuldung außerdem ein Merkmal, das wir betrachten sollten. Mein Favorit ist die Verschuldung geteilt durch die Funds from Operations. Der Wert misst, wie lange ein Real Estate Investment Trust benötigt, um die Schulden durch den operativen Erfolg zu bezahlen.
Aber auch ein Verhältnis vom Eigenkapital zur Gesamtverschuldung kann Aufschluss über die bilanzielle Qualität liefern.
Generell gilt: REITs arbeiten gerne mit Schulden, da sie im Immobilien-Segment operieren und per Fremdkapital einen Hebel nutzen können. So wie es viele Privatbesitzer von Immobilien auch bei ihrer Anschaffung tun.
Nur sollte der Anteil an Fremdkapital nicht zu hoch sein, um bei steigenden Zinsen keine erdrückende Belastung darzustellen.
Die Dividende
Die Dividende von einem REIT ist selbstverständlich auch eine wichtige Kennzahl. Sie gibt Aufschluss darüber, mit welchen Mittelzuflüssen wir als Investor rechnen können. Trotzdem ist es wichtig, auch auf das Dividendenwachstum, die Konstanz der Ausschüttungen und das Ausschüttungsverhältnis zu achten.
Gerade bei REITs, die einen großen Teil der Gesamtrendite mit der Dividende ermöglichen, ist die Beständigkeit wichtiger, als eine zu hohe Ausschüttung.
Kurs-FFO-Verhältnis
Das Kurs-FFO-Verhältnis misst analog zum KGV, wie ein REIT bewertet ist. Die FFO-Rendite ist ein Gradmesser dafür, mit welcher Gesamtrendite wir als Investor bei einem stagnierenden operativen Verlauf rechnen können.
Wobei es zumindest moderate Zuwächse bei den Funds from Operations je Aktie geben sollte, damit die Dividende wächst und der Wert des REIT langfristig steigt.
Die Chance
Möglich macht das zum Beispiel eine günstige Bewertung. Ein „echter“ Value-REIT kann so beispielsweise mit einem Kurs-FFO-Verhältnis von 10 auf eine FFO-Rendite von 10 Prozent pro Jahr kommen. Auch wenn möglicherweise lediglich 5 bis 6 Prozent Dividendenrendite ermöglicht werden.
Entscheidend ist aber auch, dass es die Perspektive für moderates Wachstum gibt. Entweder durch das sogenannte Same-Store-Mietwachstum. Oder durch neue Investitionen in neue Immobilien.
Insbesondere REITs aus Segmenten wie Datenzentren oder Logistik besitzen häufig hohe einstellige bis zweistellige Wachstumsraten bei den Funds from Operations je Aktie.
Möglich macht das in Teilen eine Verwässerung der ausstehenden Aktien. Aber auch eine gute Allokation bei den Funds from Operations, die eben nicht vollständig für die Dividende verwendet werden muss.
In Summe besteht die Chance bei REITs daher aus einem guten Gesamtmix: Einer soliden Dividende, einer günstigen Bewertung und moderaten Wachstumsmöglichkeiten. Ist das gegeben, besteht sogar die Chance auf eine marktschlagende Rendite.
Die Risiken
Aufgrund des besonderen Geschäftsmodells existieren aber auch branchenspezifische Risikofaktoren. Nachfolgend konzentriere ich mich auf die REIT-spezifischen Risiken.
Das größte Risiko, das von REITs ausgeht, betrifft das eigene Immobilienportfolio. Letztlich entscheidet die Qualität der Mieter, wie stabil ein Real Estate Investment Trust ist.
Wenn die Qualität der Mieter mittelmäßig ist und in einer Rezession ein höherer Leerstand droht, brechen die Umsätze und die Funds from Operations weg. Im Zweifel kann das sogar dazu führen, dass die Dividende nicht mehr stabil gehalten werden kann.
Um die Qualität eines Real Estate Investment Trusts zu beurteilen, müssen wir daher zwangsläufig auch ein Gespür für die Mieter entwickeln.
Aber auch steigende Zinsen sind ein Risiko für REITs. Zuletzt sind viele der Branchenvertreter im Kurs korrigiert, weil die Zinsen gestiegen sind.
Zinsen sind einerseits ein Vergleichswert für die Dividendenrenditen. Wenn festverzinsliche Anlagen 3 Prozent ermöglichen, sind Real Estate Investment Trusts mit einer Dividende von 3 Prozent nicht mehr attraktiv. Eine gewisse Korrelation zum Zinsniveau lässt sich daher stets ableiten.
Zinsen sind aber auch bilanziell ein Risiko. Hat ein REIT hohe Schulden und mangelndes Eigenkapital, bedeutend gestiegene Zinsen, höhere Fremdkapitalkosten. Auch das kann im Zweifel dazu führen, dass ein REIT in finanzielle Schieflage gerät.
Funds from Operations müssen im höheren Stil für das Tilgen der eigenen Verbindlichkeiten verwendet werden, es bleibt nicht mehr so viel Spielraum für die Dividende.
Zu guter Letzt existieren auch branchenabhängige Risikofaktoren. So zum Beispiel im stationären Einzelhandel, der vom E-Commerce bedroht wird. oder bei Office-REITs, wo der Trend zum Home-Office zu einer sinkenden Nachfrage und sich verändernden Marktgegebenheiten führt.
All diese Risikofaktoren müssen Investoren im Auge behalten. Bei der Auswahl unserer REITs haben wir das selbstverständlich für Sie im Blick.
Ein Hinweis zur Steuer
Insbesondere bei US-REITs gilt für deutsche Staatsangehörige im Regelfall, dass der Broker für gewöhnlich die steuerlichen Buchungen übernimmt.
Trotzdem: Wer finale Klarheit erhalten möchte, der sollte sich an einen Steuerberater wenden, der mit der Materie vertraut ist.
Ich wünsche Ihnen viel Erfolg beim Investieren,
Armin Hecktor
Chefanalyst, Bonus-X Trader